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品確法、住宅性能表示制度

住宅の品質確保の促進等に関する法律（略称　品確法）

　みなさん、というものをご存知でしょうか？
まだ、一般に馴染みが少ない法律ですが、家を新築する時には必ず要点だけでも
理解しておきたい法律です。平成12年4月に施行されましたが、
とくにその中で、「住宅性能表示制度」についてここではお話しをしたいと思います。

　従来は個々の工務店やハウスメーカーが独自の評価をしたり、資料を用意したりして、「いい家を建てますよ」と宣伝をし、消費者（お客様）は、その会社や個人を信用して請負契約を結んできました。
しかし、たいていの場合は、

・	耐震性能においても、A社とB社のどちらも「○○工法で安心」とうたっているが、客観的にみてどちらがすぐれているのか？といった事についての判断が出来ない。
・	建物に求める性能は個々のニーズによって異なるのに、同じ仕様の建物が万人にあうのだろうか？

といった疑問が水面下であったように思います。
何をもって「いい家とするか」、どうしても主観的にならざるを得ない状態が長く続きました。

住宅性能表示制度とは…
新築住宅の性能を、住宅の工法・構造・施工者の別によらずに、共通に定められた基準・方法を用いて客観的に示し、それを第三者が確認することを通して、安心して住宅の取得ができることを目的としています。

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この制度では、住宅の9項目の性能をはかる「ものさし」ができます。

	項目	内容	評価方法
１．	構造の安定	地震や風等の力が加わった時の建物全体の強さ	壁量、壁の配置のつりあい等
２．	火災時の安全	火災の早期発見のしやすさや建物の燃えにくさ	感知警報装置の設置、延焼のおそれのある部分の耐火時間等
３．	劣化の軽減	建物の劣化（木材の腐朽等）のしにくさ	防腐・防アリ措置、床下・小屋裏の換気等
４．	維持管理への配慮	配水管・給水管・給湯管・ｶﾞｽ管の点検・清掃・補修のしやすさ	地中埋設管の配管方法等
５．	温熱環境	暖冷房時の省エネルギーの程度	躯体・開口部の断熱等
６．	空気環境	内装材のﾎﾙﾑｱﾙﾃﾞﾋﾄﾞ放散量の少なさ及び換気措置	居室の内装材の仕様、換気措置等
７．	光・視環境	日照や採光を得る開口部面積の多さ	居室の床面積に対する開口部面積の割合
８．	音環境	居室のサッシ等の遮音性能	サッシ等の遮音等級
９．	高齢者等への配慮	バリアフリーの程度	部屋の配置、段差の解消、階段の安全性、手すりの設置、通路・出入口の幅員等

　それぞれの詳細については、1冊の本になってしまいますので割愛しますが、この9項目について設計時と施工後に第三者機関のチェックを受けることが出来ます。
また、この設計に基づいた等級を実現することを、契約書の内容に組み込むことが出来ます。
これなら本当に安心して請負契約を結べると思いませんか？

　しかし、旧態依然とした工務店の多くは、残念ながら不勉強で、この制度に対応できるところは非常に少ないのが現状です。大手ハウスメーカーのみが有効に利用しているといったところでしょうか。
聞くところによると、国の方針ではこのような新制度に対応できない中小の工務店はつぶれても良いと考えているそうです。確かに2003年7月のシックハウス対策の建築基準法改正をみても、うなずかざるを得ないところがあります。

工務店選びのひとつの基準として、
と聞いてみてください。

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制度の実務面

１、義務ではなく任意の制度です。
第三者機関のチェック・申請については費用が発生しますので、この制度を利用するかどうかは、工務店と消費者（お客様）にゆだねられています。

２、どなたでも申請できます。
指定住宅性能評価機関に性能評価の申請をするのは、工務店でも住宅取得者でも構いません。

申請方法の概要

住宅性能評価の一般的な手順（請負契約の場合）

	設計（工務店等と住宅取得者）
	住宅性能表示制度を利用する意向がある場合には、工務店等は評価方法基準を意識して設計を行う必要があります。というのも、一つの性能項目に対して複数のチェックポイントがある場合が多く、どれか一つ欠けてもその性能項目が低い評価になってしまうことがあるからです。注文住宅の場合には、じっくりと住宅取得者と話し合いながら設計を行う事が大切です。
	申請（工務店等又は住宅取得者→性能評価機関）
	住宅の新築に関して制度の利用を希望する人は、設計図書等を申請書に添付して、評価料金とともに指定住宅性能評価機関に申請します。（評価料金は指定住宅性能評価機関が独自に定めます。）
	設計住宅性能評価書の交付（性能評価機関→申請書）
	指定住宅性能評価機関は、提出された設計図書について、評価方法基準に従って住宅の設計評価を行い、その結果を設計住宅性能評価書に記載し、申請書に交付します。
	請負契約の締結（工務店等と施主）
	工務店等と施主は、設計住宅性能評価書を確認した上で請負契約を締結します。設計住宅性能評価書を契約書に添付したり、渡した場合には、工務店等は評価書に記載された性能の住宅を完成させる事を約束した事になります。
	施工と検査（工務店等←性能評価機関）
	指定住宅性能評価機関は、原則として、施工段階における3回の検査と完成時における検査の４回の現場検査を行います。
	建設住宅性能評価書の交付（性能評価機関→申請者）
	評価方法基準に従って住宅の建設評価を行い、その結果を建設住宅性能評価書に記載し、建築基準法に基づく検査済証が発行されている事を確認した後に、申請者に交付します。（完了検査の不要な地域では必要ありません。）
	引き渡し（工務店等→住宅取得者）

　最後に、各項目の等級において、何でもかんでも等級の高いものが良い訳ではありません。項目の中には相反関係にあるものがあります。

　（例）　⑦の光・視環境の等級をよくしようとして大きな窓をたくさんとると、
　　　　　 ①の構造の安定の等級が下がってきます。

このような場合では、バランスをとる、という考え方も必要になってきます。

　個々のニーズという考え方をすると、例えば、閑静な住宅地に建てる住宅に、遮音性の高いサッシがどの程度必要であるか等、。
よく勉強されて、有効にこの制度を利用されることを切に望みます。

　将来的に「建設住宅性能評価書」の交付を受けている建物は、中古住宅市場でも評価内容に応じて値段がつくことが予想されています。
長い目でみると、あながち費用倒れにはならないかもしれませんよ。
なぜって、現在では１５年たったら建物はほとんどタダ同然で、土地しか値段がつきませんでしょ。

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