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中古住宅の買い方

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中古住宅の買い方

世帯平均年収が下がり続けている近年、新築で建てるのではなく、中古住宅を購入してリフォームして住むという考え方がクローズアップされてきています。新築と比較しますと、費用が安くなることが大きなメリットです。最近では、住宅ローンも中古住宅の購入価格のみでなく、リフォーム費用も合わせて申し込むことができますので、以前と比較してかなり魅力的な選択肢になったと思います。

ここで注意していただきたいのは、リフォーム済の中古住宅を購入するのとは全く意味が違うということです。リフォームを済ませた中古物件が売りに出ている場合、これはたいていの会社では、見かけをきれいにするだけのリフォームをされています。売りやすくすることしか考えていないからです。

中古住宅の売買に強い不動産屋さんに聞きますと、「中古住宅は値段が全て」だと言いきります。内容は問わず、いかに安い値段を広告に載せることができるかどうかが勝負だそうです。「新築のお客様はそこそこ勉強されているので、住宅の仕様なども問題になってくるが、中古住宅のお客様は、お客様のレベルがそこまでいっていないので、いいものは必要がない」、というのが彼の言い分です。少しきついものの言い方ですが、一面の事実ではあると思います。

不動産会社はそのような考え方を持っておりますので、住宅三大性能などについて、高性能な住宅に住みたいと思えば、リフォーム済のものを買ってはダメなわけです。そのままの状態で購入し、信頼できる会社でリフォームを依頼するべきです。

手順としては、ローン特約付きで土地建物購入の契約をします。住宅ローンが通らなかったら、契約を無条件で白紙撤回できるというものです。リフォーム会社で概算のリフォーム見積書をつくってもらい、住宅ローンの審査を受けます。リフォーム費用も住宅ローンに組み込むわけです。土地建物を住宅ローンで組み、リフォーム資金をリフォームローンでという考え方は、金利や期間など条件的に不利になります。

そして住宅ローンのOKが出てから、詳細なリフォームの打ち合わせに入ります。この時にしていただきたくないことは、購入するかどうかを判断するために詳細な見積もりを依頼することです。これはリフォーム会社には歓迎されませんし、基本的にマナー違反かと思います。いい会社が離れてしまいます。の中古住宅を買ってもいいのかどうか判断するためであれば、概算金額で充分だからです。

全く意味がないのは、不動産会社にその中古住宅購入の可否を相談することです。まず、彼らは不動産の売買のプロであって、建築のことはよくわからないのです。おまけに、売却の依頼を受けた不動産は何とか買い手をつけないと自分たちの立場が無いので、悪いことを言うはずがありません。いい物件でも悪い物件でも、依頼を受けたら売るのが不動産会社の仕事なのです。

中古住宅を購入してリフォームする際の会社の選び方

「耐震基準適合証明書」を発行できる会社であることが重要です。不動産会社ではほぼ無理ですし、工務店でもあやしいところが多いです。耐震基準適合証明書のある(または無くてもリフォームによってつけることができる)中古住宅を購入するメリットはたくさんあります。

  • 住宅ローン減税
  • 固定資産税1/2減額
  • 住宅用家屋の所有権移転登記の登録免許税の軽減
  • 中古住宅の取得の不動産取得税の軽減
  • 地震保険の耐震診断割引制度(10%)

などですが、何よりも最大のメリットは耐震性能が担保された住宅であるということです。中古住宅では耐震強度に不安のあるものも多いので、耐震基準適合証明書を発行できる仕様でリフォームできる会社を選ぶことはとても重要です。

また、リフォームにも様々な補助金があります。計画中のリフォームにおいて、どのような補助金が使えるのかをアドバイスしてくれる会社が望ましいかと思います。

おすすめの築年数

中古住宅を購入するのに最も有利な築年数は築20年から25年ぐらいかと思います。現在の税法上では木造住宅の耐用年数は22年なので、実際の売買価格につきましてもその前後で建物の価格がほぼゼロになります。ほとんど土地だけの価格と言う意味です。

それより築年数の若い建物であると、建物の価格がのっているのみでなく、中途半端に新しいのでどこまでリフォームすべきか判断に迷ったりします。

逆にそれ以上、築年数のかさんだ建物になると、そこから何年住むのかと考えると二の足をふみます。傷んでいるところも多く、補修工事費が高額になることも予想されます。以上のようなことを考えると、中古住宅の一番おいしいところは築20年から築25年ぐらいだと思うのです。

購入を避けた方がよい中古住宅の特徴

キッチンが古かったり、内装がひどく傷んでいることなどは、何の問題もありませんが、リフォームでは容易に改善できないこともあります。それは構造の老朽化や腐朽です。構造が傷んでいると考えられる中古住宅は買わないほうがよいと思います。それはある程度、外観から想像できます。

外壁に大きなクラック(ひび割れ)があり、長期間放置されているようなケースは要注意です。雨水が侵入し、柱やすじかいなどボロボロになっている可能性があります。また、外壁に「つた」がからんだりしている建物も要注意です。雨漏りの長期間の放置も同様です。

キッチンの床下収納庫などから、床下を確認させてもらいます。見た目に湿気がひどかったり、カビ臭かったりするのはアウトです。蟻害(シロアリ被害)がある可能性が高いですし、もし蟻害が無くとも、腐朽菌などにより土台、柱の下部が傷んでいる可能性が高いからです。

壁や床の傾きが大きなものも避けたほうがよいと思います。築年数が20年を超えていたりすると、そこから大きく傾くことは考えにくいのですが、リフォームが高額になります。そのままリフォームしても気持ちが悪いですし、傾きのひどい床で暮らしていると自律神経を傷める可能性もあります。程度ものですが、傾きを修整しながらのリフォームは工事費が高くなります。

最後になりますが、中古住宅の購入というと、やはり土地を購入するということを強く意識して、土地を選んだらおまけに建物がついきた、というぐらいの感覚が望ましいように思います。つまり建物は、それほど傷んでなくて希望の広さがあればOKで、それ以外のことはリフォームで解決する。そのような考え方でないと、なかなか「買ってもよいもの」が見つからないと思うのです。

上記は、大吉建設が無用配布しています「リフォームを考えた時に読む本」より抜粋しました。
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