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買ってもいい中古住宅の時間
中古住宅を購入してリノベーションを検討するとき「この家は買ってもいいのか、やめておいたほうがいいのか」と言う判断にお困りになる方は多いと思います。これを読むと迷いがなくなると思います。
築20年から25年がベスト！
中古住宅の購入の判断について最も重要な基準は築年数です。築20年から築25年ぐらいがベストです。一番美味しいところです。その理由としては、不動産市場の慣習として築20年ぐらいでほぼ建物の価格がゼロになり、更地とほとんど同じ価格でまだまだ住める家が一緒に手に入るからです。
これは税法上の問題で木造住宅の耐用年数が22年と定められていることも大きいと思うのですが、実際問題として築二十数年の家なんてまだまだ元気でしっかりメンテすれば永く住めるものですが、それがタダで土地についてくるイメージです。しかし、自分がいいと思った中古住宅がピンポイントで築20年から25年の範囲であることはそうないかもしれません。私は許容範囲としては築10年から35年ぐらいかなと思います。
築10年を切るようだとまだまだ建物の価格がしっかりと計算されていてそんなに値が落ちません。それならもう少し足して新築もどうかと視野に入ってきますし、逆に築35年を過ぎてくると、建物の状態によりますが、リフォームにかかる費用が大きくなる可能性もありますし、そもそも前の所有者さんによっては築年数以上に建物が傷んでいる可能性もあります。
例えば築25年ぐらいまでであれば、前の所有者さんがほったらかしであったとしても、まだこれからしっかりと手を入れれば充分に長持ちさせられると思いますが、35年を過ぎてくると場合によってはひどい傷み具合になっているかもしれません。このへんの10年の違いは結構大きなポイントです。
リフォームを一切していないもの
よく「リフォーム済」として売られている中古住宅がありますが、これは避けたほうがいいかと思います。このようなリフォームはたいていの場合、売るためにきれいにするリフォームしかしていません。本来、リフォームというものはきれいにするだけ、設備をサラにするだけではあまりにももったいないです。同じリフォームをするのなら耐震性能や断熱性能、シックハウス対策いわゆる空気環境性能を高めるようなリフォームをするべきだと思います。
売るためだけの簡単なリフォームでも、当然のことながらその費用は販売価格に上乗せされています。つまり、間接的に簡易なリフォームの費用を支払っているわけです。同じリフォーム費用を支払うのであれば、自分の希望にそったリフォームをしたいと思いませんか？
大きな傾きがみられないもの
内装や外装の傷みは簡単にやり替えがきくのであまり心配しなくてもかまいませんが、構造にかかわる部分はそうはいきません。特に大きな傾きがある建物は避けるべきです。築20年もすると普通は少しぐらいの傾きはあるものですが、きつくなると体調をくずす可能性もあります。このことは、また別の機会にお話しします。
建築基準法では1000分の6を超える傾きは欠陥であるとされますが、私はこの基準は甘すぎると思います。その半分の1000分の3でも結構きついです。測らなくても見たらわかります。個人的には1000分の2を超える傾きのある建物は避けたほうがいいと思います。1000分の2とは水平距離1ｍの間隔で2ｍｍの傾きがあることを言います。大きな傾きのある建物は、見た目のイメージや体調の問題だけではなく、当然耐震にも影響があります。
そしてその傾きは曳家工事の技術で直せないこともないのですが、高額になってくるため、よほど気に入った土地や家で無い限り、買ってまですることじゃないかとは思います。
雨漏りやシロアリ被害がないか軽微なもの
構造にかかわると言いますと、雨漏りやシロアリの被害がひどいものも避けるべきです。あっても軽微なものに限ります。長年にわたる雨漏りやシロアリの被害で傷んだ構造部分は簡単にはやりかえできません。場所によってはほとんど不可能です。ただ、このあたりのことは一般の方には判断が難しいかと思います。最近、増えてきたホームインスペクションも人にもよるのでしょうがなかなか難しいかと思います。雨漏りや蟻害があったかどうかまでは教えてくれても、そのうえでどうすべきかまでは判断してもらえません。「どこどこで雨漏りあとあり」「どこどこに蟻害あり」と写真付きで教えてくださるだけです。信頼できる工務店に見てもらうのが一番いいかと思います。
耐震基準適合証明書をとる
中古住宅を購入する際には耐震基準適合証明書をとるのがおすすめです。税制上の優遇措置などメリットが多いからです。これは現行の耐震基準を満たしているという証明になりますから、耐震診断をして評点が1.0以上になる必要があります。もし、1.0に届かない場合、1.0に届く程度の耐震補強をする必要があります。ただし建物によっては耐震強度1.0をクリアするために、結構大がかりな補強にならざるを得ないケースもありますので、これも工務店に見てもらうのがいいかと思います。
耐震基準適合証明書のメリット
その耐震基準適合証明書を取得するメリットとしては、住宅ローン控除が10年間で最大200万円、家屋の固定資産税が1年間二分の一、住宅購入時の登録免許税、不動産取得税の減額、地震保険料が10％程度の割引などです。
耐震基準適合証明書を発行できるのは
耐震基準適合証明書を発行できるのは建築士事務所になります。不動産会社や工務店では発行できません。でももちろん、どこの不動産会社や工務店でも窓口にはなってくれますので、提携している建築士事務所でやってくださると思います。
ただし、費用も割高になりやすいですし、段取りも多少複雑になりますので、理想的には一社で宅建業の免許があり、建設業の許可があり、建築士事務所でもある会社であれば、購入前に耐震診断をする場合は売主さんとの調整、耐震補強が必要な時の見積作成や、その工事計画に合わせて耐震基準適合証明書の発行など、ワンストップで相談することができて便利かとは思います。
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