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新築の坪単価の考え方の時間
「おたくは坪いくらで家が建ちますか？」このような質問はよく受けます。この質問の意図が「その会社のおおまかな価格帯を知りたい」といったことであれば問題ないのですが、もし複数の会社に質問して一番安いところをさがそうということであれば、残念ながらこの質問ではわからないかと思います。
この回答で坪単価の安いほうの会社が同じ家を建てたら総額で高くなるということは決して珍しいことではないからです。坪単価ってけっこういい加減な数字なんです。その理由を順番にお話しします。
面積の算出方法に統一された基準がない
新築工事費を坪いくらと決めていらっしゃる会社はたくさんあると思いますが、そもそも工事費を決める床面積の決め方がバラバラなんです。全く同じ建物でも、会社によってＡ社では33坪、Ｂ社では35坪と計算されるといったことが起こり得ます。
建築基準法上の延べ床面積は、もちろんどこが計算しても同じになるのですが、建築工事費を決めるための、いわゆる「工事面積」の定義が会社によって変わります。例えば吹抜は建築基準法上の延べ床面積には含まれませんが、工事面積では会社によって含んだり含まなかったりします。もし、3畳の吹抜があればそれだけで1.5坪の差が出るわけです。ちなみに1坪は2畳です。吹抜以外にも玄関ポーチやベランダなど会社によって工事面積の取り扱いが変わる項目がありますので、同じ建物なのに会社によって工事面積が変わってしまいます。これだけでも比較しにくいのですが、実はこんなのは序の口です。
坪単価に含まれる工事内容がバラバラ
坪いくらという単価を決めて販売するということはいわゆる標準仕様があるということになりますが、この内容が驚くほどバラバラです。壁はビニールクロスなのか珪藻土やしっくいなのかといった仕様の違いがあることは当たり前として、そもそもそれが含まれるか含まれないかという大きな差が出る項目があります。
私はオプションというのはそれがなくても生活はできるけども、ここは標準品よりももっといいものが欲しいとか、プラスアルファでこんなものが欲しいとか、そんなことだと考えていますが、そうではなくて、普通に必要なものがオプションになっている会社も多いという意味です。
例えば、網戸がオプションの会社があります。私の感覚でいうとちょっと信じがたいのですが、窓に網戸を頼むと全て追加料金の扱いになるということです。私も長い間この商売をやっていますが、いまだに「うちは網戸いりません」というお客様にはお目にかかったことがありません。
他にも屋外の給排水工事が別途になっている会社もあります。道路から敷地への引き込みじゃありません。それはどこの会社でも別途料金になりますが、敷地内の外部配管がオプションになってしまうと、その追加料金を支払わないと普通に水が使えないということになります。
逆に言うとフル装備住宅とか言って、一般的には建築工事に含まれないカーテンやエアコン、照明器具まで坪単価の中に含まれている会社もあります。これでは、内容を比較して差額まで計算しないと坪単価だけではとても判断できません。
同じ坪数でも形によって費用が変わる
次に、より、坪単価の実態を複雑にしているのは、全く同じ仕様で全く同じ内容であったとしても、建物の形が変わると費用も変わってしまうということです。屋根や外壁、クロスやフローリングに水廻り、すべて全く同じものを使っても、同じ床面積であったとしても建物の形が変わると費用が変わります。
例えば、同じ床面積40坪の家でも平屋と二階建てでは値段が変わります。家を一軒建てるのに専門の職人さんが30業種程度必要になりますが、その中でも特に高額な工事として基礎工事と屋根工事があげられます。軒の出などがありますからそんなに単純な計算じゃありませんが、ざっくりした話をすると総二階の40坪と比較して平屋は基礎工事と屋根工事が二倍になるわけです。
すると当然のことながら、床面積当たりの建築工事費は平屋のほうが不利になります。もちろん、この中で一番安いのは総二階の40坪で、一階24坪二階16坪の40坪はその間になります。ですから多くの場合、坪いくらで広告されている会社は総二階が標準になり、形が崩れて下屋ができるとオプション扱いになります。
次に同じ階数でも建物の形が変わると値段が変わります。高いのは右側の長方形のほうの建物です。理由は壁の面積が、特に外壁の面積が変わるからです。仮に高さを3ｍとすると、この正方形の方の建物は 外周32ｍ×高さ3ｍで96㎡、長方形のほうの建物は 外周40ｍ×高さ3ｍで120㎡になります。床面積は同じなのに外壁の面積が25％もアップしています。外壁工事も安価ではありません。当然、長方形の建物の方が建築工事費は高額になります。
このように仕様が全く同じでも形が変わると工事費が変わるのが、坪単価の難しいところです。ですから厳密に金額を比較しようと思うと完成された図面と仕様書を持って「これで見積りしてください」と同条件で出していただかないとどちらの会社が安いのかは判断できません。ですから、それしか聞きようがないので「坪いくらで建ちますか」と聞かれるかと思うのですが、あくまでも参考程度の目安と考えて、具体的な比較はできないと考えていただいたほうがいいかと思います。
そもそも坪単価を固定するのは無理がある
坪単価にはもう一つ大事なポイントがあります。それは本来、坪単価は建物の大きさによって変動すべきだということです。基本的に建物が大きくなればなるほど安くなり、建物が小さければ小さいほど高くなります。ですから坪あたりいくらで広告されている会社は、たいていの場合「35坪以上」とかいう但し書きがついています。つまり35坪を切る場合は相応に単価が高くなりますよという意味です。
固定費と変動費
なぜそうなるのかと言いますと、建築工事の費用は大きく分けて固定費と変動費に分けられるからです。固定費とは建物の大きさにかかわらず、家を一件建てたら必要な費用です。例えばキッチンやお風呂などの住宅設備、玄関サッシ、分電盤、工事用トイレなどの仮設工事などです。これは30坪の家でも40坪の家でも同じだけかかります。
それに対して変動費とは床や壁、天井、屋根など建物の大きさに比例してかかる費用です。このグラフの金額は大吉建設の一番人気の仕様である『源』の固定費と変動費ですが、建物が大きくなるほど坪単価がさがっているのがおわかりいただけるかと思います。私はよりフェアなビジネスがしたいという想いからこのように建物の大きさによって坪単価が変わる仕組みにしています。
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