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建築工事の諸経費と諸費用の時間
「諸経費と諸費用は定義が違う」
新築でもリフォームでも、見積書の中に諸経費という項目があるかと思います。「これは何ですか？」とたまに聞かれることがありますが、建築工事には必ずついてまわるものです。ちなみに諸経費と諸費用は同じように聞こえるかもしれませんが、定義が異なり使い分けられています。
諸経費というのは、建築工事に直接かかわる費用です。簡単に言うと工務店や住宅会社に支払うお金と考えてほぼ間違いありません。例えば、交通費や通信費、打ち合わせの人件費や現場での安全管理なども含まれますし、設計費用や建築確認の取得なども諸経費になります。
諸費用というのは、建築工事にともなって発生する費用ですが、多くの場合、工務店や住宅会社ではなく、業者さんなどに直接支払われるものです。例えば銀行に支払う住宅ローンの諸費用や、土地家屋調査士さんや司法書士さんに支払う登記の費用、地鎮祭の神主さんへの祈祷料などです。広い意味では契約書に貼る収入印紙、引越代やご近所へのあいさつのお菓子代なども含まれます。
諸経費はリフォームで大きい
一般的に新築の場合、設計費用や建築確認取得費用などは項目をあげて請求されますが、交通費などそれ以外の諸経費は建物価格に吸収されているために、あえて項目がないことが一般的です。金額も大きくなるので住宅会社としてはそのほうが営業的にやりやすいからです。
設計費用や建築確認取得費用を建物価格に吸収させないのは、建物によって値段が大きく変わることと、場合によっては設計は建築士事務所さんに依頼されて、工務店は工事だけというパターンもあり得るので、まぜるとわかりにくくなるからです。
リフォームの場合は、新築のように工事価格に吸収させず、請負金額に対して数パーセントを一律で請求されることが多くなっています。これは新築と違って内容が多岐にわたりパッケージ化されていない工事が多いから、言い換えるとセットメニューになっていない工事が多いから、そのほうがやりやすいわけです。会社にもよりますが8％～10％を請求されることが多いようです。8％ですと100万円の工事で8万円ですからバカになりません。でも、これぐらいで相場だと考えていただくといいと思います。
このリフォームで請求される諸経費は往復の交通費や打ち合わせ等の手間が中心になります。したがって会社からの距離が大きなポイントになり、近くの現場と比較して遠くの現場のほうがコスト的に不利になります。片道20分で行ける現場と片道1時間かかる現場では、交通費や移動時間には三倍のコスト差があるわけです。
ですから当社では、会社からの距離によって諸経費の金額を変えています。会社によっては距離にかかわらず一律で請求されているところも少なくありませんが、私には少し不公平感がでるんじゃないかと思われます。
リフォームでも工事費は生活費ベースで考えると非常に高額なので、お客様にとってはその8％も抵抗があるかと思います。しかし、もし諸経費を計上しない見積書にしようとすると工事金額に反映せざるを得ませんし、しかも工事金額を距離によって単価を使い分けていくという作業は現実的ではないと思われます。あまり嬉しくないかもしれませんが、このような表記と請求になることをご理解いただけたらと思います。
新築の資金計画では諸費用が重要
リフォームでは諸費用が発生することは少ないのですが、新築の資金計画では諸費用がとても大切になります。資金計画では家づくりの総額を決めたのちに諸費用を引いて残った金額で土地と建物をまかなうという考え方をするからです。
では、これから家づくりの諸費用がどれくらいかかるものなのか、ざっくり確認します。もちろん購入する土地や借り入れる金額、銀行などによっても変わるのですが、ここでは一般的な個人の家づくりの平均値といったアバウトなお話をさせていただきます。
まず一番大きいのは住宅ローンについての諸費用です。これはCASHで家を建てることができる人には関係ありません。いわゆる金利と別に契約時に、ローン手数料や信用保証料、契約書の印紙代、フラット35を使う場合は適合証明、これだけで50万円～80万円ぐらい必要です。そしてつなぎ融資の利息が15万円～30万円、火災保険は入り方次第で金額のバラツキが大きいのですが10万円～40万円。住宅ローン関係だけで80万円～130万円程度必要だと思ってください。
次に土地の購入について、不動産屋さんへの仲介手数料と所有権の移転登記で50万円～90万円、これも建て替えの方やすでに土地をお持ちの方は必要ありません。古家付きの土地で解体が必要な場合には、建物滅失登記というのも5万円程度必要になります。そして建物が完成した暁には、建物の表示登記を土地家屋調査士さんに、所有権の保存登記と抵当権の設定登記を司法書士さんに、合わせて25万円～30万円程度必要になります。
ここまででざっくり、新築工事にかかわる諸費用は150万円～200万円程度必要だと考えていただいていいかと思います。私の経験則で言いますと、たいていの方の諸費用は200万円まででおさまっていますので、自己資金と住宅ローンの借入額から決めた総額から200万円引いて、そこからさらにお気に入りの工務店の諸経費を含んだ概算建築費用を引いた金額で買える土地をさがすというのが正しい資金計画の考え方だと思います。
この他に地鎮祭をされるときは、神主さんに祈祷料を、いまなら4万円ぐらいが相場かと思います。上棟式はやり方次第ですが、1万円ぐらいですませる方もいらっしゃれば、大工さんやスタッフへのご祝儀まで合わせて20万円近くもお使いになる方もいらっしゃいます。このへんは自分のお気持ちに合わせてお考えになったらいいかと思います。
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